Consejos legales para alquilar un Inmueble

Alquiler

Preguntas y respuestas sobre los temas legales y notariales más frecuentemente consultados en relación con las operaciones de alquileres de inmuebles.

¿Cuándo existe locación o alquiler de inmuebles (o cosa)?
Hay locación de cosa o alquiler cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por este uso o goce un precio determinado en dinero. ¿Cómo se denomina a las partes del contrato de locación?
a) Al que paga el precio se lo denomina locatario, arrendatario o inquilino.
b) Al que recibe el pago y da en alquiler el inmueble se lo denomina locador o arrendador. ¿Es necesario que el contrato de alquiler se formalice por escrito para que sea válido?
Si bien los contratos de alquiler deben formalizarse por escrito, la forma escrita, impuesta por la ley, no es condición para la existencia misma del contrato, sólo se requiere a los efectos de probar su celebración. ¿Se puede convenir el pago en cualquier moneda?
No. Debe convenirse el pago en moneda de curso legal, que por ley de Convertibilidad puede ser tanto en pesos como en dólares. La fijación del precio inicial de la locación o alquiler no reconoce restricciones legales, así como tampoco la convención de pago de expensas, impuestos u otros rubros. ¿Cuáles son los plazos máximos y mínimos?
Con respecto a los plazos mínimos la ley diferencia a las locaciones según para qué destino vayan a realizarse: si se trata de locaciones con fines de vivienda, el plazo mínimo será de 2 años; para los restantes destinos (comercio, industria, ejercicio de profesiones, etc.) dicho plazo será de 3 años. En base a esto, cuando los contratos de alquiler se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos legales.
Quedan exceptuados de este régimen:

a) las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a su personal, las que podrán pactarse libremente;
b) las locaciones de viviendas amuebladas para fines turísticos en zonas aptas para ese destino, que tendrán un plazo máximo de 6 meses;
c) las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos, y los que formen parte de un inmueble destinado a vivienda que hubieren sido locados , por separado, a dichos efectos, para los que rige también la libertad de contratación;
d) las locaciones de puestos de mercados o ferias no necesitan acogerse al plazo mínimo legal; y
e) las locaciones en que los Estados Nacional o Provincial, municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos, no están sujetas al término mínimo legal.

En cuanto al plazo máximo, la ley establece que el contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de 10 años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los 10 años. ¿Y qué pasa si, transcurrido el período establecido en el contrato, se continúa con la locación?
Si terminado el contrato, -dice la ley- el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa. ¿Los pagos deben pactarse siempre por períodos mensuales?
Sí, es un requisito que establece la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación que se establece como regla general para todos los contratos. ¿Se pueden pactar cláusulas de ajuste de los alquileres?
No, se castiga este tipo de cláusulas declarándolas nulas, desde que la Ley de Convertibilidad prohibió todo tipo de indexación. ¿Qué diferencia hay entre la fianza y el depósito en garantía?
La fianza es un contrato (accesorio al de locación), que se configura cuando una de las partes (fiador o garante) se obliga accesoriamente por un tercero (el locatario), y el acreedor de ese tercero (el locador) acepta su obligación accesoria. En otras palabras, el fiador es una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario.
En cambio, el depósito en garantía implica la entrega de una suma de dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación. La fianza también garantiza igual evento, pero es personal. ¿Se pueden pactar pagos anticipados?
La ley prohibe al locador la exigencia de pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes; y de depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.
La violación de estas disposiciones legales facultará al locatario –dice la ley- a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso... .
Tal prohibición no rige para las locaciones cuya finalidad no sea habitacional . ¿Se puede pactar el cobro del valor llave?
El cobro del valor llave, que por esencia corresponde a la locación destinada a comercio, industria, etc., no ha sido prohibido para dichas locaciones, sino sólo para las destinadas a vivienda. ¿Puede el locatario dar por terminado el alquiler antes del período pactado?
La Ley de Locaciones Urbanas en el capítulo en que trata "Locaciones de Inmuebles destinados a Vivienda" dispone que el locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver (terminar) la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado.
También dispone la ley que si se ejerce esta opción durante el transcurso del primer año del contrato, se deberá abonar al locador una suma indemnizatoria equivalente a un mes y medio de alquiler, y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo. ¿Qué sucede en caso de fallecimiento del locatario?
En caso de fallecimiento del locatario (o de abandono de la locación –agrega la ley-), el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo un ostensible trato familiar. ¿Qué ocurre si la garantía es comprada?
En este caso puede ocurrir que el inmueble que es objeto de este tipo de maniobra esté embargado o hipotecado. En tal caso, ante el incumplimiento del locatario, el riesgo de incobrabilidad aumenta.

¿Cómo se puede determinar que una garantía es comprada?
Para saber si una garantía es comprada se debe presentar en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble una solicitud (Formulario Nº 5) denominada "Solicitud sobre frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble determinado", para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se han solicitado sobre el inmueble del garante en los 90 días anteriores a la expedición del certificado. En el caso en que se hayan solicitado varios certificados, cabe presumir que la garantía podría ser comprada.
Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o hipotecado o si está inscripto como bien de familia. El trámite puede ser efectuado por un particular siempre que lleve la firma de un escribano, abogado o martillero público.
La solicitud puede efectuarse bajo dos formas: simple (el informe se obtiene dentro de los 8 días subsiguientes) o semiurgente (2 días).